菲律宾马尼拉都会区住宅市场正面临显著的库存与去化压力。国际地产顾问机构 Colliers Philippines 最新数据显示，截至2025年底，马尼拉公寓整体空置率已升至24.7%，并预计在2026年进一步攀升至25%，创下近年来新高。
从库存结构来看，现房滞销问题尤为突出。目前市场上约有3万个公寓单位尚未售出，其中中低收入及可负担型产品占据主导。具体而言，售价在360万至699万比索的中低收入户型占比约36%，而250万至359万比索的可负担型住宅占比约33%，显示需求端对价格敏感度持续上升。
区域分布差异明显。Bay Area 公寓空置率高达57.3%，成为库存压力最集中的区域；相比之下，Ortigas Center 表现相对稳健，空置率仅为6.4%，反映核心商务区住宅需求仍具一定支撑力。
尽管整体空置率高企，市场吸纳能力在2025年第四季度出现回暖迹象。数据显示，当季约有1万套公寓被市场吸纳，其中中收入户型占比高达70%。为加快去化，开发商普遍采取现房促销、延迟首付、灵活付款方案等策略，以刺激购房需求、缓解资金与库存压力。
与此同时，马尼拉办公物业市场表现相对稳定。Colliers 预计，2026年办公楼空置率将回落至18.9%，全年净吸纳面积约40万平方米，显示商业地产在企业需求与外包产业支撑下，韧性仍存。
业内人士指出，短期内马尼拉住宅市场仍将处于“高库存、慢去化”的调整阶段，未来走势将取决于利率环境、购房负担能力改善程度以及开发商去库存策略的持续性。
