菲律宾最大房地产市场——大马尼拉地区，正面临自2019年以来最严重的住房供过于求局面。根据 Leechiu Property Consultants 最新发布的研究报告，目前大马尼拉约有 80,300套住宅及公寓尚未售出，按当前销售节奏测算，市场需 约42个月（3年半） 才能完全消化库存。
住宅需求跌至六年新低
Leechiu 研究主任 Roy Golez 指出，大马尼拉住宅需求已降至 六年来最低水平。库存快速累积，主要受多重因素叠加影响：
购房者 贷款违约与退订率上升；
政府 全面禁止POGO（菲律宾离岸博彩） 后，大量华人及外籍员工撤离，租赁与投资型需求骤减；
新项目推盘放缓，但 二手房集中抛售压力持续释放。
库存结构与区域分布
在目前未售出的 80,300套住宅 中：
26,400套 为已完工、可立即入住单位；
53,900套 仍处于预售阶段。
从区域分布看，库存主要集中在以下板块：
奎松市（Quezon City）：约 19,400套，居全区之首；
Ortigas–Mandaluyong–Pasig–San Juan：合计 14,200套；
Bay Area–Pasay–Parañaque：约 13,100套；
马尼拉市区：约 10,700套；
Makati 与 BGC–Taguig：库存最少，仅 3,690套。
市场两极分化明显：高端逆势，中低端承压
数据显示，2025年大马尼拉仅售出24,732套住宅，同比下降3%，创疫情后新低。但不同价格区间呈现明显分化：
₱6,800万比索以上（豪宅）：销量 增长36%
₱700万–₱1,200万（高端）：增长 14%
₱400万–₱700万（上中端）：增长 12%
₱230万–₱400万（中等收入）：销量 腰斩，仅售 1,883套
Golez 表示：“这反映出中产家庭正面临严重的 可负担性危机，当前市场需求几乎完全由高净值人群支撑，普通家庭被房价排除在外。”
POGO退场后遗症：租金与房价同步下行
在 Pasay、Parañaque、Makati 等曾高度依赖POGO与外籍员工的区域，租金与二手房价格均出现明显回落。Golez 指出，这批房源最终仍会被市场吸收，但调整周期将明显拉长。
开发商集体踩刹车
2025年，大马尼拉仅新增 5,256套新住宅项目，较2024年 大幅减少60%。多数开发商选择 暂停新推案、集中清库存，并通过折扣、灵活付款方案刺激成交。
首都圈以外市场相对稳健
相比大马尼拉，其他地区消化速度明显更快：
吕宋岛中南部：约 13,100套，预计 15个月 消化；
维萨亚斯（Visayas）：约 13,200套，约 2.5年；
棉兰老岛（Mindanao）：约 6,100套，约 28个月。
Golez 指出，这些地区项目多与 基础设施建设及城镇化规划 绑定，需求相对稳定。
他总结称：“菲律宾房地产市场并未崩盘，而是正在经历一场 结构性冷却与重新校准。”
