【菲律宾新闻】
根据国际房地产顾问公司 CBRE 最新发布的市场报告，POGO（菲律宾离岸业务）大规模撤离正在持续重塑马尼拉都会区写字楼市场格局。尽管部分区域短期空置率明显上升，但整体市场并未出现系统性下滑，反而在结构调整中逐步恢复平衡。
空置率短期承压，长期走势趋稳
CBRE数据显示，POGO集中撤场在短期内推高了马尼拉部分写字楼区域的空置率，但整体写字楼市场仍保持韧性。预计到 2026 年底，马尼拉都会区整体写字楼空置率有望回落至 约19.6%，显示市场正在逐步消化此前因POGO扩张而形成的供应压力。
Bay Area受冲击最重，区域分化明显
在各主要商务区中，Bay Area 由于此前高度依赖POGO租户，在本轮撤离潮中受到的冲击最为明显，仍是目前空置率最高的区域。
此外，Alabang 与 奎松市（Quezon City） 的空置率也分别上升至 约29.6% 和 26%，主要原因在于这些区域此前集中交付了大量原本为POGO定制或预留的新写字楼项目。
Ortigas逆势走强，成POGO撤退后最大受益者
与上述区域形成鲜明对比的是 Ortigas 中心。该区域空置率已降至 约13.3%，并被CBRE视为未来最有可能率先跌至个位数空置率的商务区。
分析指出，Ortigas凭借成熟的商务配套、多元化租户结构及对传统企业更强的吸引力，成为POGO撤离后市场“再分配”的最大受益者。
吸纳量创新高，需求结构发生转变
尽管 2025年第四季度 写字楼租赁需求出现阶段性放缓，但从全年数据来看，市场表现依然亮眼。
CBRE统计显示，2025年马尼拉写字楼全年吸纳量约为85.46万平方米，创下近五年来新高。
与此同时，需求结构也在发生变化。此前长期占据主导地位的 IT-BPM 行业 占比有所下降，传统企业、区域总部、专业服务机构 等非POGO、非外包行业逐步接棒，成为写字楼租赁的主要驱动力。
市场未“崩盘”，而是进入重洗牌阶段
CBRE指出，POGO撤离确实为写字楼市场带来了短期阵痛，但也加速了市场结构的调整与区域分化。随着传统企业回归、租户结构更加健康，马尼拉写字楼市场并未出现“崩盘”，而是进入一个 去泡沫化、再平衡、重新洗牌 的新阶段。
从中长期来看，具备区位优势、交通便利及租户多元化基础的核心商务区，仍将成为资本与企业布局的重点方向。
