尽管近期利率出现下调迹象，大马尼拉住宅房地产市场仍未走出低迷周期。业内指出，由菲律宾离岸博彩运营商（POGO）快速扩张所催生的楼市泡沫持续消退，其后遗症仍对房市形成明显拖累。
市场数据显示，住宅需求与新推项目数量双双跌至2020年以来的最低水平。购房结构亦出现明显变化，买家正从价格较高、交付周期较长的新建公寓，转向定价更具弹性的二手房市场。同时，在POGO高峰期入市的部分投资与投机型买家正加速抛售资产，进一步加重市场下行压力。
从供给端看，公寓库存依然处于高位，去化速度缓慢。目前未售住宅单位规模约相当于3.5年的市场供应量，且主要集中在中高端产品区间，供需错配问题突出。
租赁市场方面，公寓租金回报率已回落至更接近基本面的“真实水平”。此前因POGO需求激增而形成的非理性价格与收益预期，正持续被市场修正。分析人士认为，房价与居民收入之间的可负担性缺口不断扩大，已成为当前大马尼拉房市持续走弱的核心压力之一。
